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    新物业管理条例明日起施行 小区车位优先租售给

    文章来源:未知    时间:2019-02-17 13:03

      

      28日,武汉市住房保障和房屋管理局物业管理处副处长周军、武汉市物业管理事务指导中心相关负责人一行,做客本报“市民有约”栏目,接受市民的热线电话咨询。

      物业公司退出难、业委会履职不到位、停车难、物业收费难……热线电话开通的一个半小时内,多位市民打进热线电话咨询。周军结合具体案例,对新版条例进行了权威解读。

      家住洪山区徐东的胡先生说,小区部分业主与物业公司相互不信任,业主拖欠物业费,物业公司则采取极端手段催缴。这种情况下,业主和物业公司该如何维护自己合法权利?

      周军介绍,为进一步保护业主合法权益,条例明确,物业服务企业应当依照法律、法规的规定和物业服务合同的约定履行物业管理义务,不得以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由,减少服务内容,降低服务质量,中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热,以及实施损害业主合法权益的其他行为。

      物业企业违反规定减少服务内容,降低服务质量,严重影响业主和物业使用人正常生活的,由区房屋主管部门责令限期改正,处1万元以上3万元以下罚款;

      中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热以及实施损害业主合法权益的其他行为的,责令限期改正,处1万元以上5万元以下罚款,逾期不改正的,按照原处罚数额按日连续处罚。

      家住洪山区福星惠誉东湖城一期的黄先生反映,小区业主停车非常不便,物业公司在小区内强行推行临时停车收费。

      周军介绍,条例就车位、车库的出租、出售作出规定,物业管理区域内用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本区域内业主的需要。物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定,不得销售给业主以外的单位和个人。

      在满足业主的需要后,将车位、车库出租给业主以外的单位或者个人的,每次租赁期限不得超过一年。出租的车位、车库应当向全体业主公示,租赁合同应当向物业服务企业备案,业主及业主委员会有权查询。业主、物业使用人需要承租尚未出售、出租的车位、车库的,建设单位应当出租。

      此外,占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于全体业主共有,其设置、分配、管理、收费等事项由业主大会决定或者业主共同决定。

      胡先生反映,他所在的小区物业费每平方米仅0.5元,且多年未涨价。然而,仍有部分业主以各种理由拒交、拖欠物业费。“这部分业主尽到的义务与其所享有的权利不平等,对物业公司和其他业主都是一种伤害。”

      周军表示,业主拖欠物业费得不到纠正,不仅对其他业主不公平,而且可能会导致更多的业主欠费,造成物业服务企业的服务质量下降。

      业主不按约定交纳物业费,物业公司又不能暴力催缴,岂不是陷入困境?对此,条例明确物业企业可督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业企业可依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的,录入失信被执行人名单。

      物业管理区域内,禁止损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构、房屋外观、超荷载存放物品、违反规定出租房屋、违反规定饲养动物或者种植植物……条例明确了业主和物业使用人的15类禁止性行为,以此规范业主在行使权利的同时,加强自律。

      家住青山区的罗女士反映,小区内部分业主毁绿种菜,还有部分业主违规搭建养鸽子,影响小区环境和其他业主。物业公司也只能劝阻,业主不当回事。

      周军表示,物业企业没有执法权,对小区里违章搭建、擅自更改房屋结构、违规种养动植物、毁绿占地、噪音油烟扰民、车辆无序停放等违法违规行为,只能劝阻,但无法有效制止,而长期以来,行政执法难进小区一直是困扰物业管理的一大障碍。

      条例明确了有关房管、民政、城乡规划、公安、城市管理等行政主管部门的职责,要求各部门应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用、物业收费等方面的监督管理,建立违法行为投诉、处理和回复制度,依法及时处理物业管理区域内的违法行为。如违法建设由城管部门负责处理,违规养犬由公安部门负责处理等。

      此外,物业企业和业委会要履行巡查、劝阻、报告的职责,劝阻无效的,移交有关部门处理。还可以通过联席会议解决需要协调的问题。

      家住汉阳区广电兰亭都荟的宋先生说,尽管小区2017年底就成立了业主委员会,但一直未开展有效工作,导致小区物业管理方面存在诸多困境,如何破解这一难题?

      周军表示,业主自治管理对维护物业所有人和使用人权益、规范物业管理活动具有重要意义。业主大会制度是实现业主自治、保障业主权利的基本途径。

      与2011年施行的《武汉市物业管理条例》相比,条例优化了首次业主大会的召开条件,增加规定“交付的房屋套数达到总套数百分之五十以上的”,也应当组织召开首次业主大会。调整了首次业主大会的召开启动程序,建立业委会候补委员制度以提高委员的选举效率。

      汉阳区拦江路某小区居民何先生问,目前,武汉部分小区还未成立业主大会,更没有选举产生业委会,如何度过这个“真空期”?

      周军表示,对此条例还设置了救济机制,规定“街道办事处、乡镇人民政府在征求业主意见后,可以指定物业所在地居(村)民委员会代行业主委员会职责”。

      另外,条例为业委会履职创造相应条件,业主大会可持备案证明开立金融账户,工作经费从公共收益中列支。对不履职、不作为的业委会委员,街道、乡镇人民政府调查核实后,责令其暂停履职,并由业主大会决定终止其委员职务。

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