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    常州市住宅物业管理条例全文公布 7月1日起施行

    文章来源:未知    时间:2019-02-23 20:29

      

      《常州市住宅物业管理条例》已由常州市第十六届人民代表大会常务委员会第十四次会议于2018年12月19日通过,经江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第七次会议于2019年1月9日批准,现予公布,自2019年7月1日起施行。

      (2018年12月19日常州市第十六届人民代表大会常务委员会第十四次会议通过,2019年1月9日江苏省第十三届人民代表大会常务委员会第七次会议批准)

      第一条 为了规范住宅物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,营造良好的居住环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本条例。

      本条例所称住宅物业管理(以下简称物业管理),是指住宅物业、住宅小区内非住宅物业和与住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,通过选聘物业服务企业或者自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

      第三条 市、辖市(区)人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导,将物业管理工作纳入社会治理工作体系,实施网格化管理,建立物业管理综合协调和目标责任机制;建立与之相适应的资金投入与保障机制;鼓励采用新技术、新方法,提高物业服务与管理水平。

      街道办事处(镇人民政府)负责辖区内物业管理活动的指导和监督,协助上级人民政府和有关主管部门做好物业管理相关工作。

      社区居(村)民委员会对业主自治进行指导和监督,并协助街道办事处(镇人民政府)做好物业管理相关工作。

      第四条 市、辖市(区)物业管理主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

      城市管理、公安、民政、财政、规划、城乡建设、园林绿化、市场监督管理、消防、环保、价格、信用信息等主管部门按照各自职责,做好物业管理相关工作。

      第五条 市物业管理主管部门应当会同相关部门,建立并推广使用物业管理公共服务平台,用于业主决策电子投票、物业管理相关信息公开和物业管理纠纷投诉处理等。市物业管理公共服务平台应当纳入市人民政府的公共服务平台。

      第六条 市、辖市(区)物业管理主管部门应当建立培训制度,定期对街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、业主自治组织和物业服务企业等单位的相关人员进行物业管理法律、法规和业务知识培训,所需经费列入同级人民政府财政预算。

      第七条 市、辖市(区)人民政府及其相关部门、街道办事处(镇人民政府)等可以通过购买服务等方式,引导法律、会计、工程监理、评估、咨询等第三方机构参与物业管理活动。

      鼓励业主自治组织、建设单位、物业服务企业等委托第三方机构,开展物业项目承接查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等与物业管理相关的活动。

      第三方机构应当遵循独立、客观、公正的原则,依照法律、法规、相关技术规范和合同约定提供专业服务,出具的报告应当真实、客观、完整,并对出具的报告负责。

      第八条 一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成,代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益,依法履行相应职责。

      (五)确定业主大会、业主委员会、监事会工作经费,业主委员会委员工作补贴和标准;

      (十)利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的方式和经营收益(以下统称公共收益)的分配和使用;

      第九条 新建住宅小区符合召开首次业主大会会议条件的,建设单位应当在三十日内,向物业管理区域所在地街道办事处(镇人民政府)书面提出召开首次业主大会会议的申请,并按照《江苏省物业管理条例》的规定报送筹备首次业主大会会议所需资料。

      十人以上业主公开联名可以向街道办事处(镇人民政府)或者辖市(区)物业管理主管部门书面提出召开首次业主大会会议的申请。辖市(区)物业管理主管部门收到申请的,应当在五个工作日内书面通知街道办事处(镇人民政府)。街道办事处(镇人民政府)应当及时审核是否符合召开首次业主大会会议条件,已符合条件而建设单位尚未按照规定报送相关资料的,应当督促建设单位报送;建设单位应当及时报送。

      第十条 街道办事处(镇人民政府)应当自收到申请之日起六十日内,按照《江苏省物业管理条例》的规定,组织成立首次业主大会会议筹备组。建设单位不派员参加的,不影响筹备组的成立。

      筹备组成员人数应当为五至十一人的单数,其中业主成员不少于筹备组成员的百分之六十,并应当符合本条例规定的业主委员会委员任职条件。

      召开首次业主大会会议所需筹备经费由建设单位承担,其指导标准由市物业管理主管部门会同市价格主管部门,根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素制定。建设单位应当在办理房屋所有权首次登记前,将筹备经费交至街道办事处(镇人民政府)设立的专用账户,用于业主大会的组织筹备。

      首次业主大会会议召开后,筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公布,接受业主监督。

      第十一条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开,至少每年召开一次,并于会议召开七日前书面告知社区居(村)民委员会。

      (一)上一年度物业管理实施情况的报告、业主委员会工作报告和业主大会收支情况报告;

      业主大会会议可以采用集体讨论、书面征求意见或者运用市物业管理公共服务平台等形式召开。采用书面征求意见形式召开业主大会会议的,应当在物业所在地街道办事处(镇人民政府)或者社区居(村)民委员会监督指导下进行。

      讨论的事项需要表决的,按照有关法律、法规和业主大会议事规则规定的程序、方式和办法执行。

      第十二条 业主户数超过三百户的,可以成立业主代表大会,履行业主大会职责。一个物业管理区域的业主代表一般不少于三十人,一名业主代表所代表的业主户数一般不超过四十户。业主代表由业主小组推荐产生,业主小组可以按幢、单元、楼层或者结合实际情况组成,一个业主小组推选一名业主代表,代表本小组的业主出席业主代表大会会议,表达本小组业主的意愿。业主代表推选办法应当在业主大会议事规则中规定。

      业主代表的任职条件参照本条例规定的业主委员会委员条件设置,任期与业主委员会委员一致。

      (一)在业主大会会议召开前,就会议议题征集本小组业主意见;涉及事项需要业主书面投票表决的,应当征得业主本人对表决意见的签字确认;

      (二)按照《江苏省物业管理条例》规定的业主小组职责,组织业主小组开展议事活动,并将结果告知业主委员会;

      业主代表出席业主代表大会会议不得委托他人。业主代表因故不能参加业主代表大会会议的,其所代表的业主可以另行推选临时业主代表参加。

      业主代表大会通过的决定与业主大会的决定具有同等效力,对全体业主具有约束力。

      第十三条 业主大会可以根据工作需要设立监事,三名以上监事可以成立监事会。

      监事可以是业主,也可以是社区居(村)民委员会成员,业主委员会委员不得兼任监事。成立监事会的,其中业主成员人数不少于监事会成员的三分之二。监事任期与业主委员会委员一致。

      监事应当按照业主大会议事规则规定的程序和方式履行监督职责,不干预业主委员会的日常工作。监事不领取报酬和补贴。

      监事和监事会的具体产生办法、工作职责、工作经费等在业主大会议事规则中规定。

      第十四条 市、辖市(区)物业管理主管部门对符合召开首次业主大会会议条件的住宅小区,应当督促建设单位及时向街道办事处(镇人民政府)移交相关资料,提出召开首次业主大会会议的申请;督促、指导街道办事处(镇人民政府)及时组织筹备成立业主大会。

      规划主管部门、不动产登记机构等单位,应当对相关方就筹备成立业主大会所需要的信息资料查询依法予以配合。

      第十五条 业主委员会委员候选人可以由十名以上业主联名推荐、业主大会筹备组组织业主推荐或者业主自荐产生。采取业主代表大会形式选举业主委员会的,业主委员会委员候选人一般从业主代表中产生。

      筹备组应当核查参选人的资格,确定业主委员会委员候选人名单。业主委员会委员候选人名单应当在物业管理区域内显著位置公示,并附个人情况介绍。

      第十六条 业主委员会委员应当由本物业管理区域内具有完全民事行为能力、热心公益、责任心强、有社会公信力、组织协调能力较强且能正常履行业主委员会委员职责的业主担任。

      (一)本人及其近亲属与其所在物业管理区域内提供物业服务的企业有利害关系的;

      (二)有损坏房屋承重结构、违法建设或者擅自改变物业使用性质等不当使用物业行为的;

      (三)未按照规定交纳物业服务费用、汽车停放费和住宅专项维修资金等相关费用且未及时改正的;

      (五)在物业管理区域内牟取不正当利益,或者利用职务之便在物业管理活动中牟取不正当利益的;

      (六)有违反临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则且未改正等不适宜担任业主委员会委员的情形。

      有前款情形之一,已担任业主委员会委员的,由业主大会或者由业主委员会根据业主大会的授权,决定终止其资格,并在物业管理区域内显著位置公告。

      业主认为业主委员会委员不符合规定条件的,可以向业主大会、业主委员会提出异议,也可以向街道办事处(镇人民政府)提出异议,由街道办事处(镇人民政府)协调解决。

      第十七条 业主委员会委员有下列情形之一的,经业主委员会核实后,其委员资格终止,并在物业管理区域内显著位置公告:

      第十八条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,按照《江苏省物业管理条例》的规定向辖市(区)物业管理主管部门备案,同时办理业主大会的备案。备案材料不齐全的,辖市(区)物业管理主管部门应当一次性告知需要补正的材料。

      辖市(区)物业管理主管部门应当自收到备案材料之日起七个工作日内,出具业主大会和业主委员会的备案证书,并将备案材料抄送街道办事处(镇人民政府)、公安派出所、社区居(村)民委员会。

      备案事项发生变更的,业主委员会应当自变更之日起十五日内书面报告辖市(区)物业管理主管部门,并在物业管理区域内显著位置公告。辖市(区)物业管理主管部门应当将备案事项变更的报告按照前款规定抄送相关单位。

      取得业主大会、业主委员会备案证书后,业主委员会凭备案证书申请刻制业主大会、业主委员会等相关印章,开立业主大会的银行账户,并将印章式样和银行账号报辖市(区)物业管理主管部门备案。

      业主大会印章应当根据业主大会决定使用,业主委员会印章应当经半数以上委员签字同意后方可使用。

      (一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况、业主委员会工作情况和业主大会收支情况;

      (二)根据业主大会决定代表业主与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同;

      (四)组织编制物业共用部位、共用设施设备维修、更新、改造的年度计划和方案,提请业主大会审议;

      (九)建立定期接待制度,听取业主和物业使用人对物业服务与管理以及业主委员会日常工作的意见和建议,接受并及时处理业主和物业使用人的咨询、投诉;

      第二十条 业主委员会至少每两个月召开一次业主委员会会议;经三分之一以上委员提议,应当召开业主委员会会议。

      业主委员会会议应当有过半数委员出席,业主委员会委员不得委托他人出席会议。

      业主委员会会议作出的决定经全体委员过半数签名同意后通过,决定文书应当加盖业主委员会印章。业主委员会应当自作出决定之日起三日内,将决定文书在物业管理区域内显著位置公告,并书面告知社区居(村)民委员会。

      业主可以在社区居(村)民委员会的指导下查阅业主委员会所有会议资料,并有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问,业主委员会应当予以答复。

      (七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况、业主委员会委员工作补贴等费用情况;

      前款第五项至第七项应当每半年在物业管理区域内显著位置公布一次,公布时间不少于十五日。

      (四)弄虚作假,隐瞒事实真相,转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料;

      (七)索取或者收受建设单位、物业服务企业、维修保养等单位或者有利害关系的业主提供的财物或者其他利益;

      第二十三条 业主委员会任期内,委员出现空缺的,应当按照业主大会议事规则及时补足。业主委员会委员人数不足总数二分之一的,应当在街道办事处(镇人民政府)的指导、协助下,根据业主大会议事规则召开业主大会临时会议,重新选举业主委员会。

      第二十四条 业主委员会有下列情形之一的,辖市(区)物业管理主管部门应当责令限期改正;拒不改正的,由街道办事处(镇人民政府)指导、协助业主组织召开业主大会会议,调整或者重新选举产生业主委员会:

      (三)不按照规定履行业主委员会职责,严重影响社区和谐稳定和正常生活秩序,群众反映较大的。

      罢免或者重新选举产生的业主委员会委员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。

      第二十五条 业主委员会在其任期届满三个月前,应当书面告知街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会。街道办事处(镇人民政府)应当指导、协助成立换届选举小组,由换届选举小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。换届选举小组人员的构成参照业主大会筹备组。

      换届选举小组成立至选举产生新一届业主委员会期间,业主委员会不得就选聘、解聘物业服务企业等共同管理事项,组织召开业主大会会议,但发生危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况,需要立即使用住宅专项维修资金进行维修、更新、改造的除外。

      业主委员会逾期未能换届选举的,由街道办事处(镇人民政府)指导、协助业主,组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

      第二十六条 业主委员会应当自换届选举小组成立之日起十日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交街道办事处(镇人民政府)保管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的,街道办事处(镇人民政府)应当及时提供。

      街道办事处(镇人民政府)在新一届业主委员会选举产生并办理换届备案手续后十日内,将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。

      业主委员会不按时移交的,街道办事处(镇人民政府)、辖市(区)物业管理主管部门应当责令其限期移交;拒不移交的,公安机关应当协助移交。

      第二十七条 物业管理区域有下列情形之一的,可以成立物业管理委员会,代行业主大会、业主委员会的职责:

      (二)具备成立业主大会条件但因多种原因未成立业主大会,经物业所在地街道办事处(镇人民政府)指导后仍不能成立的;

      (三)业主委员会长期不能正常开展工作,需要重新选举业主委员会,经物业所在地街道办事处(镇人民政府)多次指导后仍不能选举产生新一届业主委员会的。

      物业管理委员会代行业主大会和业主委员会职责期间,街道办事处(镇人民政府)对能够成立业主大会的,应当指导筹备工作,成立业主大会;能够选举产生业主委员会的,应当指导产生业主委员会。

      第二十八条 物业管理委员会由街道办事处(镇人民政府)组织成立,由业主成员以及街道办事处(镇人民政府)、社区居(村)民委员会、社区服务机构、建设单位、公安派出所等派员组成。

      物业管理委员会人数一般为九至十三人的单数,其中业主成员不少于百分之六十。物业管理委员会中的业主成员应当符合本条例规定的业主委员会委员的任职条件。物业管理委员会主任一般由业主成员担任;由非业主成员担任的,应当在业主成员中明确一名副主任,承担日常事务。

      物业管理委员会成员名单应当在物业管理区域内显著位置公示。业主对物业管理委员会成员有异议的,由街道办事处(镇人民政府)或者辖市(区)物业管理主管部门协调处理。

      第二十九条 物业管理委员会应当自成立之日起三十日内,持下列材料向辖市(区)物业管理主管部门备案:

      物业管理委员会制定或者修改的工作规则,应当经辖市(区)物业管理主管部门审核后,在物业管理区域内显著位置公示,公示期限不少于十五日。

      辖市(区)物业管理主管部门应当自收到备案材料之日起七个工作日内予以备案,出具备案证书。物业管理委员会应当在物业管理区域内显著位置公告备案情况。

      备案事项发生变更的,物业管理委员会应当自变更之日起十五日内书面报告辖市(区)物业管理主管部门,并在物业管理区域内显著位置公告。

      物业管理委员会取得备案证书后,可以凭备案证书申请刻制印章;未开立业主大会银行账户的,可以开立物业管理委员会的银行账户。

      第三十条 物业管理委员会代行业主大会职责的,应当依照法律、法规的规定征求全体业主意见,形成业主共同决定,并将共同决定在物业管理区域内显著位置公示,公示期限不少于十五日。

      物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的,辖市(区)物业管理主管部门应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。

      物业管理委员会自新一届业主委员会产生之日起停止履行职责,并应当在七日内向新一届业主委员会移交相关资料和财物,移交后自动解散。由物业管理委员会管理业主公共收益的,交接前,业主委员会应当委托专业机构进行审计,并将审计结果在物业管理区域内显著位置公示,公示期限不少于十五日。审计费用从公共收益中列支。

      第三十一条 市、辖市(区)物业管理主管部门应当加强对物业管理委员会的监督、指导,督促其规范运作。

      第三十二条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位承担前期物业管理责任。建设单位应当依照法律、法规规定的方式选聘前期物业服务企业,并与其签订前期物业服务合同。

      前期物业服务合同期限由建设单位和物业服务企业约定,一般不超过三年。合同期限届满后,建设单位未续聘或者另聘物业服务企业,物业服务企业按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间,任何一方提出终止合同的,应当提前三个月书面告知另一方当事人和辖市(区)物业管理主管部门、街道办事处(镇人民政府),并在物业管理区域内显著位置公告。

      第三十三条 建设单位销售物业前,应当参照物业管理主管部门提供的示范文本制定前期物业服务合同和临时管理规约;建设单位修改示范文本的,不得侵害物业买受人的合法权益。

      建设单位销售物业时,应当将前期物业服务合同和临时管理规约向物业买受人明示并予以说明,并将前期物业服务合同和临时管理规约作为房屋买卖合同的附件。

      建设单位应当自前期物业服务合同签订之日起十五日内,将前期物业服务合同和临时管理规约向辖市(区)物业管理主管部门备案。

      第三十四条 物业服务企业承接物业前,应当与建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

      鼓励物业服务企业聘请第三方机构参加物业承接查验。所需费用在前期物业服务合同中约定;没有约定或者约定不明的,由建设单位承担。

      承接查验后,建设单位应当与物业服务企业签订承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及时限、双方权利义务、违约责任等作出明确约定。承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等法律效力。

      第三十五条 建设单位应当按照省、市有关规定配置物业服务用房,保证物业服务与管理活动的正常开展。物业服务用房属于全体业主共有,任何单位和个人都不得擅自占用。

      前期物业管理期间依照约定由物业服务企业出租或者经营的物业服务用房,其租赁或者经营期限不得超过前期物业服务合同期限,其租赁费用不得低于相邻地段市场价格。

      第三十六条 前期物业管理期间,有下列情形之一的,建设单位应当按照规定程序重新选聘物业服务企业,并监督物业服务企业之间依法交接:

      (一)前期物业服务合同期满,业主大会尚未成立,物业服务企业不愿续签合同的;

      (二)物业服务不符合履约标准,建设单位要求限期整改,物业服务企业逾期拒不整改,或者整改达不到要求,建设单位依法依约提前解除合同的;

      重新选聘物业服务企业前,建设单位应当就新物业服务企业服务内容、服务标准和收费标准等征得已销售物业总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,并在物业管理区域内显著位置进行公示,公示期限不少于十五日。

      第三十七条 前期物业管理阶段,普通住宅的物业服务收费实行政府指导价。政府指导价应当每三年进行评估,并根据评估结果适时调整。

      政府指导价调整后,物业服务企业需要对原物业服务合同约定的收费标准进行调整的,应当遵循下列程序:

      (一)物业服务企业委托专业机构对上一年度物业项目经营情况进行审计,审计报告在物业管理区域内显著位置公示,公示期限不少于三十日;

      (二)物业服务企业将拟调整的服务内容、服务标准和收费标准在物业管理区域内显著位置公示,公示期限不少于三十日,并书面告知街道办事处(镇人民政府)、辖市(区)价格和物业管理主管部门;

      (三)调价方案经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过,表决结果在物业管理区域内显著位置公示,公示期限不少于十五日。

      业主认为收费标准调整违反前款程序的,可以向街道办事处(镇人民政府)、辖市(区)物业管理主管部门投诉;对调整的收费标准有异议的,可以向物业所在地价格主管部门投诉。

      第三十八条 前期物业管理期间,物业服务企业退出的,新物业服务企业进入前,由建设单位承担相应管理责任。尚未成立业主大会,建设单位已经注销或者无法承担相应管理责任的,物业服务企业退出物业管理区域六个月前,应当书面告知业主及街道办事处(镇人民政府)。街道办事处(镇人民政府)应当在物业服务企业退出前,组织成立业主大会,决定管理模式。

      第三十九条 物业服务企业应当具有独立法人资格,拥有相应的专业技术人员,具备为业主提供专业服务的能力,并按照规定在承接项目前,将营业执照、主要负责人、固定办公场所、联系方式和人员相关信息书面告知项目所在地物业管理主管部门。

      物业服务企业应当按照有关法律、法规规定和物业服务合同约定以及有关物业服务行业技术标准提供专业化服务。

      物业服务企业应当建立业主意见、建议和投诉、举报受理机制,及时处理并反馈处理结果。

      第四十条 物业服务企业应当将下列信息如实在物业管理区域内显著位置公布或者公示:

      (二)物业服务内容、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、收费依据、物业服务投诉电话;

      (三)电梯、消防等共用设施设备的日常维修保养单位名称、资质、联系方式和应急处置方案等;

      前款第一项至第三项应当长期公布,第四项应当至少每半年公布一次,第五项、第六项应当及时公示且公示期限不少于十五日,第七项每月公布一次。业主对公布或者公示内容有异议的,物业服务企业应当予以答复。

      (三)未经业主大会同意或者未按照物业服务合同约定,将物业服务费用、汽车停放费、公共水电分摊等捆绑收费;

      (四)未经业主大会同意或者未按照物业服务合同约定,擅自处分属于业主共有的财产;

      (五)未经业主大会同意或者未按照物业服务合同约定,擅自在物业管理区域内从事影响业主生活或者住宅小区环境的活动;

      第四十二条 一个物业管理区域由一个物业服务企业提供物业服务,可以根据分期开发情况或者不同物业的使用性质,提供不同标准的服务,实行不同收费标准。

      业主应当根据物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用等相关费用。业主自行管理的物业管理区域,业主委员会可以向业主收取物业服务费用等相关费用。

      业主未按照约定交纳物业服务费用的,物业服务企业、业主委员会或者物业管理委员会可以通过上门催交、在本物业管理区域内公示等方式,督促其限期交纳;逾期不交纳的,物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

      业主在转让物业时,应当结清物业服务费用等相关费用。业主出租物业,约定由承租人交纳物业服务费用等相关费用的,应督促承租人按时交纳;承租人拒不交纳的,由业主承担相关费用,业主可以向承租人追偿。

      已竣工但尚未出售的房屋(车位)和已出售但尚未交付物业买受人的房屋(车位),物业服务费用等相关费用由建设单位交纳。

      物业服务合同未约定或者未经业主同意,物业服务企业自行提供的服务,不得向业主收取费用。

      第四十三条 物业服务企业应当在发生下列情形之日起十五日内退出物业管理区域:

      第四十四条 原物业服务企业与新选聘的物业服务企业或者业主委员会、物业管理委员会交接时,应当在辖市(区)物业管理主管部门、街道办事处(镇人民政府)的监督下明确交接事项。

      交接各方应当对物业管理区域内电梯、消防、安防等共用设施设备的使用维护现状予以确认。物业服务企业与业主委员会、物业管理委员会可以聘请第三方机构协助现场查验,费用可以由新选聘的物业服务企业承担或者由业主共同承担。

      电梯、消防等共用设施设备无法正常使用的,原物业服务企业应当在交接前及时组织修复或者承担相应责任。

      第四十五条 辖市(区)物业管理主管部门应当建立物业服务企业应急备选库,按照自愿、公平、择优的原则,选取相应的物业服务企业纳入库中以供选择。

      物业服务合同期内物业服务企业擅自退出,未有新物业服务企业承接项目的,由业主委员会或者物业管理委员会在物业服务企业应急备选库中选取一家应急物业服务企业,与其签订应急物业服务合同;物业服务合同期内或者期满后,物业服务企业退出,未成立业主委员会或者物业管理委员会的,由街道办事处(镇人民政府)在物业服务企业应急备选库中选取一家应急物业服务企业,与其签订应急物业服务合同。

      应急物业服务合同的物业服务内容、服务标准和收费标准参照原物业服务合同执行。

      业主委员会、物业管理委员会和社区居(村)民委员会应当协助应急物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备和相应的档案资料等进行查验。

      应急物业服务合同的期限不得超过一年,街道办事处(镇人民政府)应当指导业主按照法定程序重新选聘物业服务企业。

      已投入使用的物业管理区域不得擅自变更。确需变更的,应当形成变更方案,向辖市(区)物业管理主管部门提出申请。变更方案应当对变更后物业管理区域的道路、绿地、共用部位和共用设施设备的使用、维护等作出规定,并经物业管理区域专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。

      物业管理区域变更后,辖市(区)物业管理主管部门应当在物业管理区域内显著位置公告,并抄告所在地规划主管部门、街道办事处(镇人民政府)和社区居(村)民委员会。

      (四)擅自改变物业的规划用途,违法搭建建筑物、构筑物,违法挖掘地下空间,破坏、擅自改变房屋外观,或者擅自将住宅、车库或者其他附属设施改为经营性用房;

      (五)损坏或者擅自占用、改建物业共用部位,损坏或者擅自占用、移装共用设施设备;

      (十)擅自在物业管理指定区域外设置停车泊位、停放机动车辆或者在物业管理区域共用道路上设置路障;

      (十一)损坏或者擅自挪用、拆除、停用公共消防设施和器材,占用、堵塞、封闭消防车通道、疏散通道、安全出口;

      (十二)存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质等违反安全规定的物品,存放、铺设超负荷物品,或者违规燃放烟花爆竹;

      (十三)任意弃置垃圾、排放污水、高空抛物或者露天焚烧以及在公共走道、楼梯间、门厅内等共用部位焚烧;

      (十五)擅自摆摊设点、占道经营、在共用部位堆放物品,或者在公共走道、楼梯间、门厅内停放电动车或者为其充电;

      有前款行为的,物业服务企业应当及时劝阻、制止;劝阻、制止无效的,应当向有关主管部门和业主委员会报告,有关主管部门应当及时处理。业主大会、业主委员会以及相关业主、物业使用人有权依照法律、法规、临时管理规约、管理规约的规定,以及前期物业服务合同和物业服务合同的约定,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、恢复原状、赔偿损失;业主、物业使用人有权向相关主管部门投诉和举报,对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼;业主委员会可以依据管理规约或者业主大会的决定,对侵害业主共同利益的行为向人民法院提起诉讼。

      第四十八条 业主或者物业使用人对房屋装饰装修的,应当事先告知物业服务企业,物业服务企业应当告知其房屋装饰装修的禁止行为和注意事项。

      物业服务企业应当加强对物业管理区域装饰装修活动的巡查,发现违规装修的,应当予以制止;制止无效的,及时报告有关主管部门。业主、物业使用人对物业服务企业巡查应当予以配合。

      第四十九条 公共收益应当单独列账,不得擅自挪用。根据前期物业服务合同和物业服务合同约定由物业服务企业管理的,物业服务企业应当将公共收益单独列账;由业主委员会或者物业管理委员会管理的,应当纳入业主大会或者物业管理委员会账户进行管理。

      前期物业服务期间,公共收益的使用管理由建设单位和物业服务企业按照规定在前期物业服务合同中约定。前期物业服务期间公共收益作为本物业管理区域维修资金的比例不得低于百分之七十。

      成立业主大会后,公共收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用,主要用于本物业管理区域内共用部位、共用设施设备的维修养护、更新和改造等;没有决定或者约定的,按照前款规定执行。

      第五十条 公共收益应当接受业主、业主大会、业主委员会、物业管理委员会、街道办事处(镇人民政府)和社区居(村)民委员会的监督。

      公共收益的收支情况应当至少每半年在物业管理区域内显著位置向业主公示一次。

      前期物业服务结束时以及公共收益由物业服务企业代为管理的物业服务合同终止时,业主委员会或者物业管理委员会应当委托专业机构对公共收益收支情况进行审计。

      业主委员会或者十名以上业主对公共收益有异议的,可以要求查询有关财务账簿;经已交付使用物业专有部分占建筑物总面积百分之二十以上业主且占总人数百分之二十以上的业主提议,业主大会或者业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定,委托专业机构对公共收益收支情况进行审计。

      对公共收益的审计结果应当在物业管理区域内显著位置公示,公示期限不少于十五日。审计费用从公共收益中列支。

      第五十一条 物业服务企业应当按照物业服务合同约定,履行物业维修养护义务。物业出现国家、省、市规定的必须维修养护的情形时,业主、物业服务企业应当及时履行维修养护义务。

      第五十二条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。建设单位委托物业服务企业维修的,应当与物业服务企业另行签订委托协议。

      建设单位应当在办理房屋所有权首次登记前,按照建筑安装工程总造价百分之一的标准交存物业保修金,用于物业保修期内建设单位不履行保修责任,或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的维修费用列支。物业保修金不得纳入房屋建设成本。

      物业保修金实行统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则,由市或者辖市(区)物业管理主管部门统一管理。

      物业保修金交存期限为五年。保修期内出现的物业质量问题,保修金交存期满仍未修复的,保修金交存期延长至修复完成。

      物业保修期内,物业保修金不足以支付物业维修费用的,建设单位应当补足;物业保修期满后,物业保修金有余额的,应当返还建设单位。

      第五十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当在办理物业入住手续或者房屋所有权登记时交存首期住宅专项维修资金,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

      已竣工验收并达到交付条件,尚未售出或者尚未交付业主以及其他属于建设单位所有的物业,建设单位在办理房屋所有权首次登记前,应当将首期住宅专项维修资金先行交存至住宅专项维修资金专户。

      已先行交存住宅专项维修资金的建设单位,可以在物业售出或者交付时向业主收取住宅专项维修资金,并出具住宅专项维修资金专用票据。

      第五十四条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用,按照下列规定承担,可以在住宅专项维修资金中列支:

      (二)部分共用部分的所需费用,由拥有部分共用部分的业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担;

      (三)全体共用部分所需的费用,由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。

      前款涉及尚未售出的房屋或者公有住房的,建设单位或者公有住房产权单位应当按照相应建筑面积的比例分摊。

      房屋未交存住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金余额不足的,业主应当按照各自拥有物业建筑面积的比例按照本条第一款规定的原则分摊;有约定的,按照约定执行。

      第五十五条 业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中约定住宅专项维修资金的使用采取异议表决方式。使用异议表决方式的,应当以书面形式将告知书送达住宅专项维修资金列支范围内的业主,并在告知书中载明未按规定时间和方式反馈意见的,视为同意。

      第五十六条 物业保修期限届满后,发生下列危及房屋安全以及人身、财产安全的紧急情况,物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会或者相关业主应当先行采取应急防范措施,并及时按规定开展应急维修:

      应急维修工程竣工验收后,应当将住宅专项维修资金使用总额以及业主分摊情况在物业管理区域内显著位置公示,公示期限不少于十五日。

      第五十七条 住宅专项维修资金的增值收益,扣除业主房屋分户账滚存资金(利息)和必要管理费用的剩余部分,可以建立维修资金统筹分账,优先用于物业管理区域内房屋共用部位和共用设施设备无法正常使用的项目,以及受益人为全体业主或者无法界定受益人的项目维修、更新和改造。

      第五十八条 市、辖市(区)物业管理主管部门应当完善管理制度,建立日常监督检查机制,保障住宅专项维修资金的安全。

      市、辖市(区)物业管理主管部门应当建立住宅专项维修资金日常查询制度,保障业主方便及时查询账户信息;及时向社会公布住宅专项维修资金年度报告,接受业主及相关主管部门的监督。

      第五十九条 市物业管理主管部门应当建立覆盖建设单位、物业服务企业、物业服务企业负责人、物业服务项目负责人、业主委员会和物业管理委员会委员、业主、第三方机构等的物业管理信用体系。建立物业管理信用信息的记录、归集、共享、运用等机制;会同相关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制。

      辖市(区)物业管理主管部门应当建立本辖区内物业管理参与主体的信用档案,实行动态管理,并纳入市物业管理信用信息系统。

      第六十条 建设单位出售、泄露、非法提供业主信息或者对物业承接查验过程中发现的工程质量问题不予整改的,录入市物业管理信用信息系统。

      第六十二条 物业服务企业负责人、项目负责人有本条例第六十一条规定行为的,录入市物业管理信用信息系统。

      第六十三条 业主委员会委员、物业管理委员会委员有本条例第二十二条规定行为的,录入市物业管理信用信息系统。

      第六十四条 业主有欠交物业服务费用行为,经生效的司法裁判文书、仲裁裁决确认后仍不履行的,录入市物业管理信用信息系统。

      第六十五条 第三方机构在物业管理活动中弄虚作假、误导性陈述或者存在重大遗漏,出具的报告不符合客观实际的,录入市物业管理信用信息系统。

      第六十六条 市物业管理主管部门应当与法院、仲裁机构、相关部门、街道办事处(镇人民政府)和公用企事业单位等建立物业管理信用信息汇集共享机制,及时收集物业管理相关信用信息。

      违反物业管理相关法律、法规被行政处罚的信息,应当录入市物业管理信用信息系统,由作出行政处罚决定的主管部门采集并推送至市物业管理信用信息系统。其他失信信息,由街道办事处(镇人民政府)、辖市(区)物业管理主管部门采集;由街道办事处(镇人民政府)采集的,应当经辖市(区)物业管理主管部门复核后推送至市物业管理信用信息系统。

      物业管理主管部门根据失信行为的程度,可以通过在市物业管理公共服务平台公开失信信息、限制物业服务示范项目申报、取消先进评比表彰资格以及按照规定向市公共信用信息系统推送纳入社会联合惩戒等方式,对物业管理中的失信行为予以惩戒。

      物业管理信用信息管理具体办法由市物业管理主管部门会同市信用信息主管部门制定,报市人民政府批准后施行。

      (一)负责全市物业管理活动的相关政策研究,建立完善专业化、社会化、市场化和法治化的物业管理机制;

      (三)建立完善物业管理分级培训体系,形成覆盖全市物业管理参与各方的物业服务管理能力提升机制;

      (七)制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、前期物业服务合同、物业服务合同、承接查验协议等示范文本;

      (二)负责前期物业招投标管理工作,指导选聘物业服务企业,指导、监督物业服务企业交接、物业承接查验和物业服务企业履约,并负责相关的备案工作;

      (三)指导、监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会筹建、换届、备案以及日常工作,建立日常培训和业务指导机制;责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会和物业管理委员会的违法决定;

      (五)负责物业管理相关参与主体信用信息的采集、复核和推送,参与对失信行为的惩戒;

      (一)具体负责本辖区内物业管理工作,完善社区公共服务体系,健全物业管理工作长效机制;

      (二)建立由社区居(村)民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业、建设单位参与的物业管理联席会议制度,协调处理物业管理重大事项;

      (三)指导、协助和监督辖区内业主大会、业主委员会的筹建、换届以及物业服务企业的选聘、交接等工作,组织成立物业管理委员会;

      (五)建立物业管理争议化解机制,设立物业纠纷人民调解委员会,协调处理物业管理矛盾纠纷;

      (一)指导和监督业主自治,协助和配合街道办事处(镇人民政府),建立健全物业管理工作机制;

      (二)牵头建立由业主、业主委员会、物业服务企业、社区居(村)民委员会组成的日常沟通、协商机制;

      第七十一条 市、辖市(区)相关部门应当依法履行职责,落实执法管理进住宅小区的要求,做好下列工作:

      (一)城市管理主管部门依法查处违反物业管理法律、法规以及违法搭建、破坏城市及物业管理区域容貌、制造社会生活噪声和建筑施工噪声、乱设摊点、占用和毁坏绿地和绿化、违规弃置废弃物等违法行为;

      (二)公安机关负责物业管理区域内的治安管理,依法查处阻碍业主自治、侵害业主权益的行为;监督检查安防设施的设置及维护;指导物业管理区域内汽车停放、停车泊位以及限速标志的设置,参与停车矛盾纠纷处理;协助开展房屋租赁的监督管理;

      (三)城乡建设主管部门负责督促建设单位、施工单位及时履行物业交付后保修期内房屋以及相关设施设备的保修责任;按照规定受理并处理由房屋质量问题引发的投诉;

      (四)市场监督管理主管部门负责物业管理区域内特种设备安全、食品药品安全、违法经营活动等方面的监督管理;

      (五)排水主管部门负责物业管理区域内排水的监督管理,建立巡查机制,依法查处物业管理区域内涉及排水的违法行为;

      (七)消防主管部门负责物业服务企业履行消防安全职责情况的监督检查,依法查处影响消防设施和消防通道使用等违反消防法律、法规的行为;

      (八)环境保护主管部门负责物业管理区域及其周边污染源的监督管理,依法查处违反环境保护法律、法规的行为;

      (九)价格主管部门负责物业服务收费行为的监督管理,落实实行政府指导价的服务收费标准定期评估调整机制,依法查处物业管理中的价格违法行为。

      第七十二条 对未实行物业管理的老旧住宅小区,辖市(区)人民政府应当制定综合整治和更新改造年度计划,配套、完善基础设施和公共服务设施,改善综合环境。整治改造完成后,应当划定物业管理区域,由街道办事处(镇人民政府)负责落实住宅小区内的卫生、绿化、治安、房屋维修等管理,筹备召开业主大会,推行物业管理或者业主自行管理。业主应当承担相应的物业服务费用。

      第七十三条 辖市(区)物业管理主管部门应当会同街道办事处(镇人民政府)在物业管理区域内显著位置公布相关部门的投诉、举报受理方式。

      相关部门接到投诉、举报后应当登记,属于本部门职权范围的事项,应当受理,并在五个工作日内予以回复;不属于本部门职权范围的事项,应当及时移交给有权部门,接受移交的部门对管辖权有异议的,由物业所在地辖市(区)人民政府指定管辖。

      执法单位需要进入住宅小区开展执法工作的,物业服务企业、业主自治组织、业主应当予以协助。

      第七十四条 建设单位违反本条例规定,由辖市(区)物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的,按照下列规定进行处罚:

      (一)违反本条例第九条规定,未按照要求提出筹备首次业主大会会议的书面申请或者未报送相关文件资料的,处一万元以上五万元以下的罚款;

      (二)违反本条例第十条第三款规定,未按照要求交纳首次业主大会会议筹备经费的,处五万元以上十万元以下的罚款;

      (三)违反本条例第五十二条第二款、第五款规定,未按照要求交存或者补足物业保修金的,处二十万元以上三十万元以下的罚款。

      第七十五条 物业服务企业违反本条例规定,由辖市(区)物业管理主管部门责令限期改正;逾期不改正的,按照下列规定进行处罚:

      (一)违反本条例第四十条规定,物业服务企业未公布、公示物业服务内容等相关信息或者公布、公示虚假信息的,处一万元以上五万元以下的罚款;

      (二)违反本条例第四十三条规定,物业服务企业未在规定期限内退出物业管理区域的,处五万元以上二十万元以下的罚款;

      (三)违反本条例第四十七条规定,物业服务企业对物业管理违法行为未予以劝阻、制止,或者未及时报告有关主管部门的,可以处一千元以上五千元以下的罚款;

      (四)违反本条例第四十九条第一款规定,由物业服务企业管理公共收益,物业服务企业未单独列账的,处三万元以上十万元以下的罚款;挪用公共收益的,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用资金二倍以下的罚款。

      第七十六条 第三方机构违反本条例规定,在物业项目承接查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估活动中,出具有虚假内容、误导性陈述、重大遗漏的评估报告的,由辖市(区)物业管理主管部门责令限期改正,没收违法所得,处三万元以上五万元以下的罚款;造成当事人损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第七十七条 物业管理主管部门、街道办事处(镇人民政府)、相关主管部门的工作人员以及其他受委托从事公务的人员违反本条例规定,滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的,依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第七十八条 本条例规定的行政处罚,按照相对集中行政处罚权的规定应当由其他执法主体实施的,依照其规定执行。

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