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    安排人员现场维修

    文章来源:未知    时间:2019-03-14 21:24

      

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      3. 在项目经理的安排下,协助开发相关部门完成备案及业主对物业服务的咨询事宜。

      5. 配合项目经理完成物业用房选址、装修、办公室布置及办公用品采购等工作。

      6. 依据项目《物业接管验收计划》,落实相关物业验收的标准、方法和日程安排。

      8. 结合项目实际情况汇总交接资料,并配合工程部进行钥匙、资料等接管验收。

      10. 依据开发商的入住通知时间,配合公司财务计算物业费、供暖费、垃圾消纳费等应收及代收代缴费用。

      备注:《房屋使用、管理、维修公约》编制后需经开发商确认,并到北京市居住小区管理办公室进行备案,备案生效后执行。

      建议:《公约承诺书》与《治安、消防协议书》可装订成一册(一式三份),在业主收楼时发给业主,由业主签字(盖章)认可、执行;《公约》、《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、《业主(使用人)服务指南》、《装修管理规定》、《办理装修流程说明》可合装成一册,作为业主收楼时的《用户手册》。同时,在《用户手册》正文内容前增加:“总经理致

      1. 制订《物业管理收费标准明细》:物业管理费(押金)、车位费(押金)、租线费(押金)、装修管理费(押金)。

      2. 制订《业主(使用人)收楼流程》,建立“缴款通知单”、“工程返修单”、“返修工程验收单”、“钥匙交接表”、“备用钥匙封存表”、“业主签到表”、“业主档案”,并告知此流程中涉及的部门。

      3. 制定《业主(使用人)二次装修管理流程》,建立“业主(使用人)装修施工申请表”、“装修审批单”、“装修施工许可证”、“验收申请表”、“施工变更单”、“业主装修区域巡检表(管业部)”、“施工人员出入证”。

      4. 制订《有偿服务价格表》:维修费、车位费、电话费、装修管理费、能源费、特约服务费。

      5. 制订《部门运作手册》:人员编制、岗位职责(经理、客务主管、内务主管、客务代表、前台接待)、工作程序、管理制度。

      6. 编写《车位租赁(购买)协议书》、《电话租线. 落实垃圾房的位置,业主垃圾放置地(楼层垃圾间)。

      9. 制订《员工考勤制度》,建立“考勤登记表”、“月考勤汇总台帐报表”。

      11. 制订《员工聘用办法》,建立“应聘面试登记表”、“入职循环单”、“转正审批表”、“离职结算表”、“调动通知单”、“劳动合同续签审批单”。

      12. 制订《员工培训规定》、培训计划,建立“培训审批表”、“培训协议”。

      14. 制订《员工工服管理规定》,建立“制作工服通知单”、“工服更换通知单”。

      17. 制订《印章管理规定》,建立“公章启用、报废、移交登记表”、“用印申请”;统计公司各种印章,经总经理审批后统一刻制(公章、管业部章、保卫部章、工程部章、财务专用章、文件传阅章、审批合格章、餐票专用章、浴室专用章)。

      18. 制订《库房管理规定》,建立“物品入库登记单”、“物品领用单”、“物品入库验收单”、“库存物19. 品台帐”、“月收、发、存报表”、“采购申请单”。

      20. 制订《内部行文管理规定》,建立“文件签收表”、“内部请示报告”。

      21. 制订《档案管理规定》,建立“档案分类表”、“档案(一、二、三级)目录表”、“档案借阅登记表”。

      22. 制订《部门运作手册》:人员编制、岗位职责(经理、行政主管、总经理秘书、库房管理员、文员)、工作程序、管理制度。

      23. 联系印刷厂,对需要印刷的各种表格、信封,经总经理审批后统一印刷。

      24. 制订《开办费使用方案》,统计、制订前期开办物资的配置内容、标准,并负责前期采购工作;建立“固定资产台帐”、“个人办公用品台帐”。

      25. 制订《合同、协议审批制度》、《合同、协议管理办法》,建立“合同、协议审批单”、“合同、协议付款内签单”。

      26. 制订《计划性工作管理办法》,建立“年度(月度、周)工作计划、总结报表”、“计划、总结考核统计表”。

      房地产的产权资料是国家房地产部门依法对各类房地产进行管理的依据;是房地产管理部门确认产权,税务部门依法征税,司法部门处理产权纠纷的必要凭证;也是产权人参与产权租赁、交易、抵押的必要凭据;物业公司将以产权资料为依据,收取或分摊有关费用,行使管理职能,防止发生私拆、乱改、违章搭建,损坏房屋结构和公共设施等行为,维护公有设施,共有部位和绿地不受侵犯,维护广大业主的权益。接管验收时检索提交的产权资料主要有:

      技术资料是物业接管验收时对物业进行质量检验的依据。物业公司在接管验收时,必须根据有关技术资料来进行检验。接管验收时提交的工程技术资料主要有:

      竣工图-包括总平面图、建筑、结构、设备、给排水、通风空调、强电、弱电、附属工程及隐蔽管线的全套图纸

      调研保险公司,对物业投保“财产一切险”、“机器损坏险”、“公众责任险”,签订《保险合同》

      根据各项目的施工进度和小业主(或租户)入住的情况不同,开发商(或大业主)可视需要要求物业公司对其物业的部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管,但项目的最终移交是在通过政府有关职能部门和开发商验收基础上以物业公司验收通过为准。

      提供被验收物业的竣工图(若尚未完成竣工图,必须提供最终的施工图,并附详细的设计修改说明)

      对在验收中发现的各种问题,包括工程未完事项、工程缺陷及由于成品未能有效保养引起的受损等情况,物业公司将会做详细的缺陷记录,以供开发商(或大业主)督促承包商(或供应商)进行整改,对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。对问题比较严重的,则向开发商(或大业主)建议暂缓验收,待整改完成后重新验收。

      若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收,但由于小业主(或租户)入住需要必须开启运行某些设备或系统,物业公司一般仅做实物验收,并严格按开发商(或大业主)的书面指令进行管理和操作,在此期间,技术上仍由承包商(或供应商)把关。若发生任何问题或意外,除物业公司人为原因外,责任由开发商(或大业主)及其承包商(或供应商)负责,对于重要设备或机房有必要签订临时试运行协议,清楚的列明有关各方责任。

      被验收物业完好,设备及系统运行情况正常,所有指标均达到合同约定的要求,场地、设备和机房均清洁干净,经有关各方书面确认验收通过,开发商(或大业主)应督促承包商(或供应商)移交所有的钥匙、备品备件和专用工具,物业正式交由物业公司接收管理。

      按正常情况,物业整体验收结束,正式进入保修期,但物业验收往往是一段相当长的过程,在此期间,有些设备可能会因先期投入运行或其他原因已经进入保修期,故需要开发商(或大业主)与其承包商、供应商协议约定整个项目的保修期起始日期,书面通知物业公司,而在此之前进入保修期的部分设备和系统,若需要签续保合同,开发商(或大业主)应酌情予以补偿。

      承包单位在物业移交前,须递交设备/系统的操作和维修保养手册(以下简称“手册”),以确保物业公司操作人员能尽快掌握验收设备/系统的操作和管理,一般有以下要求:

      承包单位须在设备/系统验收前一个月递交手册,以便物业公司的操作人员有时间了解该验收设备/系统的基本情况。

      1.7资料准备:《前期物业服务协议》、《宠物豢养协议》、《治安消防协议书》、《业主手册》、《临时管理规约》、《装修协议》、《装修环境保护协议》、《装修治安消防协议》、《装修许可证》、《人员出入证》、《特约服务及收费标准》等。

      2.1.1接管入住客服组分成:入住签约组(含接待)、收费组、资料钥匙发放组。

      a.接待人员:负责入住现场业主接待、指引引导业主前往入住组办理相关手续,简单回答业主相关物业知识及复印相关证件。

      b.签约组:核查业主身份,与业主签署各项合同及协议,给业主开具收费明细单。

      c.收费组:核定业主是否已办理签约手续;收费明细单金额是否正确。收取各项物业应收应缴及代收代缴费用。(公司协助)

      d.资料钥匙发放组:核对业主是否已经缴纳应缴费用;发放业主资料、钥匙;业主在未办理签约、缴费手续,提前验房时,将此户钥匙交给工程部验房员(领取钥匙应有记录),验房无问题或有问题已经解决的,将验房钥匙转交资料组。如需要留备用钥匙检修的,填写《钥匙托管单》,双方签字后,上联交予业主、下联留存。

      2.1.2接管入住工程组由工程部主管统一调配,部分转换为入住验房组,其余根据实际情况并入工程整改组及日常服务工程组(运行组)。

      a.验房组负责陪同业主现场对房屋进行验收,将问题记录到《房屋验收单》,统一汇总报到整改组。

      b.工程验房组人员,在入住前必须统一由整改组负责人培训,要求明确维保修复的范围、标准及日后业主装修阶段对于隐蔽工程的维保范围界定。就维保问题统一对业主的。

      2.1.3工程整改组:(该时间段物业接管验收及业主验收的整改问题同时交叉存在)

      a.跟进、落实每日业主在入住验房中查验出的需维保修复的问题。接管验收开发商陆续交付的单项工程。

      c.对已入住进入装修阶段时业主发现的维保问题(含隐蔽工程),到现场确认并落实整改方案,做好详细记录由事务部存档备查。

      c.对已交接处在维保期(不存在整改问题)设施设备进行巡视,保持与维保方的有效沟通。

      3.1物业服务中心成立应急指挥小组,负责入驻现场突发事件处理。提前制定解决预案。

      3.1.1入住办理现场中,如正在维修致使钥匙不全的房屋,业主前来办理入住,向业主解释说明得到认可后填写《钥匙托管单》,双方签字后,上联交予业主、下联留存。业主不予理解及时联系项目经理解决。

      3.1.2验房组根据业主验房实际情况,可及时联系现场物业服务中心,安排人员现场维修。

      3.1.3整改工程组根据验房单上的实际问题情况,及时联系现场地盘人员进行维修,现场可以维修的,修好后安排业主验收。遇重大维保问题,及时填写整改单(依据与开发建设方的相关约定),联系相关责任人解决,同时汇报项目经理,并做好相应的时间安排及修好后的验收工作。

      3.1.4如业主要求先验收房屋,在办理入住手续或缴纳物业相关费用,原则有项目经理直接处理。但有开发人员陪同,或关系要求。场负责人可落实解决。

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