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    业委会采用书面征求意见方式组织召开业主大会

    文章来源:未知    时间:2019-03-20 05:02

      

      小区没有垃圾桶、绿化被外包、小区只有四五名保洁人员……看到小区管理混乱,海岛阳光三期小区的业主委员会行使权力解聘物业公司。

      2016年4月底,业委会就张贴了解聘物业的公告。但两个多月过去了,物业公司依然在小区里服务。海岛阳光三期小区目前的处境有些尴尬,然而,业主们再也不“忍气吞声”了。7月5日,海岛阳光三期小区的业主委员会负责人吴先生接受采访时说,“我们已于6月底通过公开招标,选聘新的物业服务公司——海南吉羽物业公司。”

      然而,对于已招标成功的海南吉羽物业公司,小区的物业服务企业——海南城垦物业管理有限公司在7月3日一份《告全体业主书》中明确表示,不予认可。“如其强行进驻,我方会通过正规程序予以拒绝,如果发生冲突事件后果不堪设想,我方保留追诉业委会责任的权利。”

      2015年12月22日,海岛阳光三期小区业主委员会向秀英区住房保障中心去函,决定启动选聘新物业公司的程序。同时业委会将召开业主大会事项在小区张贴向全体业主公布,秀英区住建局也在2016年1月5日在海岛阳光三期小区发布召开业主大会选聘物业的通告,并将20%业主的签名名单进行公示。

      在公示期内没有收到异议,业委会于2016年1月28日召开委员会议,决定在2016年3月11日召开业主大会。

      2016年3月11日,在秀英区住房保障中心、秀英街道办事处、秀新居委会的指导、监督下,业委会采用书面征求意见方式组织召开业主大会,并对海岛阳光三期小区解聘、选聘物业服务企业等事项进行表决。秀英法院查明,海岛阳光三期小区业主总户数为754户,当日,总投票数418票,有效票410票,占业主总人数的54.4%;小区住宅总面积66367.32平方米,参与表决面积35546.66平方米,占住宅总面积的53.6%。

      表决结果为同意解聘小区的物业服务企业,按选聘方案重新选聘新的物业服务企业。

      2016年3月31日,业委会将表决结果在小区公示,公示期内业主无异议。2016年4月20日,秀英区住建局对业委会报送的《关于海岛阳光三期小区第一届业主大会第二次会议解聘、选聘物业服务企业公示的报告》予以备案。

      物业公司在得知备案结果后不服,遂向秀英区法院提起行政诉讼。物业公司诉称,2016年3月11日,海岛阳光三期部分业委会成员,在事前未经合法公示的情况下,召集部分业主,在小区2号楼架空层召开“全体业主大会”,进行罢免投票,住建局所属住房保障中心派员参会。然而,海岛阳光三期仅常驻业主就有300余户,但当天到会业主仅20余人,参与投票的人员不足10人,开箱验票时,票箱中发现选票400余份。“业主大会”根据存在明显问题的400余份选票“合法”通过了所谓罢免物业管理资格的“决议”。

      物业公司请求,撤销秀英区住建局所属住房保障中心作出的备案公告的具体行政行为。

      秀英区法院一审驳回了物业管理公司的诉请。秀英区法院认为,秀英区住建局对海岛阳光三期小区业主委员会作出的备案行为,既非行政审批,也非行政核准,不具有行政许可或是行政确认的性质,属于事后告知的行为。是否准予备案,不影响业主大会通过表决形成决议的效力。

      秀英区法院同时认为,业主大会的决议一经表决通过即产生效力。小区业主为所居住小区的所有权人,有权决定小区的一切事务;业委会受业主委托,对所在小区的物业管理行使监督管理职权,并对全体业主负责。物业公司受聘于业主或业委会为小区提供服务,属服务与被服务的关系;在小区业委会成立后,物业公司应正确处理与业委会的关系,积极配合业委会的工作,共同把小区管理建设好。

      近年来,海口的物业公司与业主发生矛盾已成常态,这些矛盾为何会产生?有没有避免矛盾激化的可能?

      具有数十年业内经验的海南正益律师事务所庞诚律师分析,产生矛盾的主要原因还是在前期物业的选择权方面。“购房者在买房时,一般会签订一些商品房购买补充协议,其中就包括前期物业合同,由开发商来指定前期物业公司。”

      由于物业公司在业主入驻前就已敲定,处于天然的垄断地位,因此,一些物业公司的服务常常是差强人意。

      7月5日,记者走访了海口市香榭花园小区、 瑞园二期等多个小区后了解到,小区业主常因电梯安全、停车位、安保等问题,与物业公司发生纠纷。

      庞诚律师提醒,业主在购房时,不仅仅要看房子的性价比、是否学区房等,还要考虑物业公司的资质,最好的办法就是去开发商之前开发的楼盘看看,物业纠纷是否厉害。“毕竟,住在小区里,经常打交道的还是物业公司。”

      同时,在业主正式入驻后,应尽早成立业主委员会,通过业主委员会和物业交涉。

      2016年3月,海口阳光岛第三期小区第一届业主委员会通召开全体业主大会,投票对小区物业海南城垦物业管理有限公司进行罢免。4月20日,海口市秀英区住房和城乡建设局对该业主委员会作出《关于海岛阳光三期第一届业主大会表决解聘、选聘物业服务企业的决定予以备案的公告》。6月16日,南海网记者从海口市秀英区法院了解到,日前,海南城垦物业将秀英区住建局告上法院,但诉讼请求被法院驳回。

      原告城垦物业公司诉称,2008年9月28日,该公司同海岛阳光三期开发企业——海南省农垦第一物资供销公司签订《前期物业管理服务合同》,并依据该《前 期物业管理服务合同》对海岛阳光三期小区实施物业管理服务至今。2016年3月11日,海岛阳光三期部分业委会成员,在事前未经合法公示的情况下,召集部 分业主,在小区2号楼架空层召开“全体业主大会”,拟对原告进行罢免投票,被告住建局所属住房保障中心派员参会。海岛阳光三期仅常驻业主就有300余户, 但当天到会业主仅20余人,参与投票的人员不足10人,开箱验票时,票箱中发现选票400余份。“业主大会”根据存在明显问题的400余份选票“合法”通 过了所谓罢免原告物业管理资格的“决议”。发现上述情况后,及时将部分业委会成员操纵选举的违法行为向被告所属住房保障中心进行了反映,同时要求对上述违 法、违纪行为予以处理。但秀英区住建局接信后不派员查处,却发出公告,对上述解聘该公司的行为“予以备案”。详细

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