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    关于加强住宅小区物业管理工作的规定(征求意

    文章来源:未知    时间:2019-04-22 04:21

      

      《中共中央国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》等政策法规和市委、市政府关于推进社区综合治理的工作部署

      第二条本市行政区域内住宅小区业主自治、物业服务及其监督管理,适用本规定。

      第三条本规定以规范物业服务、改善人居环境为目的,以理顺政府、社区、业主(业主委员会)、物业服务企业关系,建立健全物业管理监管机制为核心,以解决物业管理存在的突出问题为导向,通过加强基层党组织建设,统筹社区治理与物业管理、业主自治等工作,构建与现代城市管理相适应的社区物业管理新体制,实现全市各类住宅物业服务全覆盖,业主自治机构全建立,党的组织全健全。

      (七)建立本级物业服务行业党委,加强对全市物业行业管理服务和党建工作的指导、监督;

      公安、民政、经信、应急管理、城管、水务、园林绿化、市场监管等部门负责指导监督各区县相应部门按照职责做好与物业管理相关的工作。

      第五条各区县人民政府负责健全本辖区内区县、街道办事处、社区居委会三级物业管理监管体制,组织相关部门和街道办事处、社区居委会落实物业管理政策规定,保障街道办事处、社区居委会物业管理工作经费。

      (五)建立本级物业服务行业党组织,领导和指导辖区内物业服务企业党建工作;

      第六条街道办事处(乡镇人民政府)应当建立本辖区住宅小区综合管理工作制度,协调和处理辖区内物业管理综合事务和纠纷,明确工作机构及人员,具体履行以下职责:

      (二)组织和监督业主大会、业主委员会的组建和换届改选,办理相关备案手续;

      (三)指导和监督业主大会、业主委员会的日常运作,对业主大会筹备组(以下简称筹备组)成员、业主委员会委员和业主委员会换届改选小组成员进行培训;

      (四)指导社区党组织抓好业主委员会、物业服务企业党组织建设和联动服务机制建设。

      (五)负责物业服务合同备案,参与物业服务项目承接查验,指导和监督辖区内物业项目的移交和接管工作;

      (六)组织召集物业管理联席会议,建立物业管理纠纷调解和投诉、举报处理机制,处理物业管理相关投诉和举报及12345市民热线反映的问题;

      第七条社区居委会协助街道办事处(乡镇人民政府)开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作,依法设立环境和物业管理委员会(以下简称“物管委”),物管委主任由社区居委会主任担任,成员由社区居委会有关人员、楼长、业主代表、党员和网格员等组成。

      (五)负责协调处理业主与业主之间、业主与业主委员会之间、业主与物业服务企业之间的矛盾纠纷;

      第八条建立社区党组织领导下的居民委员会、物管委、业主委员会、物业服务企业共商事务、协调互通的工作机制,着力构建“党建引领、社区抓总、各方联动、企业先行”的物业管理工作机制。

      社区党组织要把业主委员会、物业服务企业党组织纳入网格党建,赋予网格员物业管理监督职能,支持业主委员会、物业服务企业在党群服务中心设立办事窗口,建立健全党组织领导下的多方联动机制,实行每月例会制度,凝聚工作合力。

      第九条符合首次业主大会召开条件的,街道办事处应当组建首次业主大会筹备组,筹备组由街道办事处、社区居委会工作人员和业主代表组成,开发建设单位可派员参加,街道办事处分管负责人任组长。业主代表由街道办事处组织,在楼长、社区党员、人大代表、政协委员中推荐产生。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处协调解决。

      筹备组按照《山东省物业管理条例》的规定,确定业主委员会候选人条件、选举办法和首次业主大会的会议议程和内容等事项,组织召开首次业主大会会议。

      第十条业主委员会候选人应当政治素质高、热心公益事业、积极践行社会主义核心价值观、模范履行业主义务,不得有违反相关法律法规和小区管理规约的行为。业主委员会候选人由街道办事处党工委、社区党组织严格把关,优先推荐业主中的党员、人大代表、政协委员、楼长、道德模范及文明市民等先进人物。

      

      第十一条业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列材料向街道办事处办理备案手续。

      街道办事处应当自收到前款规定资料之日起十日内,对符合条件的出具业主委员会备案证明和刻制印章证明。业主委员会应当依法刻制、使用印章。印章印文中应当包含业主委员会名称和届别。

      业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内书面告知辖区街道办事处。

      第十二条业主委员会在物管委的指导监督下开展工作,履行好下列职责:监督物业服务企业履行合同约定,提供与合同相符的物业服务;监督协调业主履行合同义务,遵守小区管理规约;加强与业主之间的交流,广泛听取业主意见,发挥楼长作用,构建起业主反映意见的畅通渠道;及时召开业主大会和业主委员会会议,研究决定小区物业管理中的问题,并及时公示;在社区物管委组织下,定期评价小区物业服务质量等。

      第十三条住宅小区暂不具备成立业主委员会条件、召开业主大会后未能按议事规则选出符合条件的业主委员会组成人员,或业主委员会不能正常履行职责的,由物管委代行业主委员会职责。

      第十四条小区成立业主委员会或明确物管委代行职责后,应及时组织召开业主大会,决定续聘或重新选聘物业服务企业,制定管理规约。

      第十五条业主大会决定续聘或选聘物业服务企业的,业主委员会应与物业服务企业签订物业服务合同,合同中应明确服务内容、服务标准、服务质量的评价办法和评价结果的运用等内容。

      业主委员会应根据合同约定和有关规定,建立物业管理日常监督检查及服务质量评价机制,充分发挥业主、楼长、社区网格员的监督作用,加强对物业服务的日常监督检查,并把日常监督检查、业主投诉与全年服务质量评价相结合。

      第十六条倡导业主大会选聘物业服务企业实行酬金制。实行酬金制的,全体业主应在管理规约中就预收物业管理资金的方式、标准、时间、违约责任以及物业管理资金收支公示、审计等问题做出约定。物业服务的人工、耗材等成本支出由物业服务企业按照合同约定的核算办法和程序及时向业主委员会申报;企业酬金(利润)在合同中约定,每年底由业主委员会按照合同约定和年度评价结果向物业服务企业支付。

      第十七条实行业主大会和业主委员会会议事前报告制度,业主委员会应在会议召开前2日向物管委报告,物管委应派人参加并指导监督。

      业主大会、业主委员会应建立完善的财务制度,规范管理小区公共收益,明确小区公共收益的使用范围,每季度向全体业主公示一次小区公共收益的收支情况,每年聘请第三方机构进行审计。

      第十八条业主委员会应建立定期接待制度,听取业主和使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议,接受业主和使用人的咨询、投诉和监督。

      业主委员会应建立工作记录制度,做好业主大会会议、业主委员会会议、物业服务合同协商签订,以及物业管理中各项重要事项的记录,并妥善保管。

      第十九条业主委员会换届的,应当成立换届改选小组,换届改选小组由业主委员会成员代表、业主代表、街道办事处(乡镇人民政府)和社区居委会工作人员组成,小组成立之日起十日内,将业主委员会保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料及其他属于业主大会所有的财务移交辖区街道办事处保管。拒不移交上述物品的,新一届业主委员会可以请求街道办事处(乡镇人民政府)督促移交,辖区所在地公安机关应当予以协助。

      第二十条业主委员会委员存在违法违规和违反管理规约行为的,物管委应建议及时召开业主大会,撤换不合格委员。

      业主违反法律法规使用房屋或存在违反小区管理规约行为的,业主委员会可在小区内公示其违规行为,并记入小区业主房屋使用诚信档案,纳入社区统一管理。

      第二十一条开发建设单位应在申请办理房屋预售许可或现售备案前依法选聘前期物业服务企业,签订前期物业服务合同,并向市审批服务局办理备案手续。签订售房合同时,开发建设单位应将前期物业服务合同作为商品房销售合同的附件,同时将临时管理规约向买受人明示,向买受人予以书面承诺。

      第二十二条加强房屋工程质量管理,完善房屋质量保证书、房屋使用说明书内容,指导购房人合理使用房屋。房屋使用说明书应当载明房屋平面布局、结构、附属设备,注明房屋承重结构的房屋结构图,不得占用、移装的共用部位、共用设备,以及其他有关安全合理使用房屋的注意事项。

      开发建设单位应当单独设立房屋售后服务中心,处理开发遗留问题、接受业主报修,依据有关规定和房屋质量保证书的承诺,承担保修期内房屋质量保修责任。

      第二十三条房地产开发项目在办理综合验收备案手续前,开发建设单位、物业服务企业共同进行物业共用部位和设施设备承接查验,对于查验中发现的问题由开发建设单位及时进行整改。建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续,向物业服务企业移交物业服务用房、小区共用部位和共用设施设备以及相关建设资料。

      第二十四条新建项目竣工验收合格后,专业经营单位应当接收供水、供电、供气、供热、排水、有线电视等专业经营设施设备并承担维修、养护和更新的责任。因项目分期开发等原因无法及时移交的,开发建设单位应当与专业经营单位签订协议,明确移交期限和管线维护责任。

      老旧住宅小区、“三供一业”移交小区的专业设施设备要结合小区整治工作,按照整治计划和整治方案逐步完善,经专业经营单位验收合格后移交。

      各专业经营单位要完善投诉受理及处置制度,负责居民关于水电暖的投诉、求助工作和12345市民热线交办件的办理工作。

      第二十五条新建住宅小区的开发建设单位应在办理综合验收备案手续前,向街道办事处移交居民委员会办公用房、社区服务用房以及下列资料:

      (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、绿化设计、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

      物业服务企业应当在签订物业服务合同之日起十日内,将物业服务合同报辖区街道办事处备案。

      第二十七条物业服务企业可以将物业服务合同中的专项服务事项委托给专业性服务企业,但不得将物业服务合同约定的全部事项一并委托给他人。

      倡导业主委员会在物管委的监督指导下,按照择优选择的原则,通过招标方式直接选聘消防、电梯维保单位,签订相应维保合同,明确双方的权利义务,明确对电梯维护保养公司的监督管理责任。

      第二十八条物业服务企业应建立公开公示制度,将物业服务合同内容、服务标准、收费标准等予以公示公开;根据物业项目实际和合同约定,落实特殊岗位持证上岗制度,建立物业区域内秩序维护、设施设备管理、消防电梯管理、保洁绿化、装饰装修管理、停车管理、应急预案等各项制度,并公开公示。

      第二十九条物业服务企业应加强小区共用部位和设施设备的日常巡查,发现问题分类处置。对业主违法违规使用房屋的行为,物业服务企业应及时劝阻、制止并报物管委、社区综治中心;属于物业养护不到位的,应立即派人进行处置;属于设施损坏需要维修更新的,应及时拟定维修计划方案,提请业主委员会(物管委)召开业主大会决策。

      第三十条每年初物业服务企业应安排专业人员或聘请第三方机构对小区共用部位和设施设备组织一次全面检查,并根据检查结果制定小区年度维修计划方案,报请业主委员会(物管委)召开业主大会决策。

      第三十一条物业服务合同期限届满的两个月前,业主委员会(物管委)应当组织召开业主大会,作出续聘或者另聘物业服务企业的决定,并将决定书面告知物业服务企业。业主大会决定续聘且物业服务企业接受的,业主委员会与物业服务企业应当在物业服务合同届满前重新签订物业服务合同。

      物业服务企业决定物业服务合同期限届满后不再为该物业管理区域提供物业服务的,应当提前两个月书面告知业主委员会(物管委)。

      物业服务合同期限届满后,业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定,物业服务企业按照原合同继续提供服务的,原合同权利义务延续。在合同权利义务延续期间,任何一方提出终止合同的,应当提前两个月书面告知对方。

      第三十二条规范物业服务项目交接行为,物业项目的交接应在物管委的监督下进行。因矛盾纠纷不能实现平稳交接的,由街道办事处召开联席会议予以解决;对拒不履行退出和移交义务的物业服务企业,由公安机关进入调查,依法追究相关法律责任。

      第三十三条按照《关于进一步加强和完善城乡社区网格化服务管理体系的意见》要求,建立城乡社区网格化服务管理体系。社区网格员依据《网格服务管理事项清单》负责住宅小区巡查工作,建立网格员发现问题、上报问题、街办综治中心分类安排,相关责任主体快速处置的工作机制。

      第三十四条城管中队、公安派出所、消防应建立执法进社区制度,发现或收到举报线索后立即处理。街道办事处每年至少集中组织一次联合执法进小区活动。物业服务企业要加强配合,对违法违规和不文明行为及时进行劝阻和报告,积极协助执法活动开展。

      第三十五条进一步完善物业服务企业信用信息管理制度。丰富信用信息层级上报渠道,街道办事处每月收集本辖区内物业服务企业服务情况,纳入企业信用管理,由市住建局统一进行发布。

      市住建局定期对物业服务企业进行信用等级评定,将评定结果与物业项目评优、物业管理招投标和政府采购挂钩。建立企业失信联合惩戒制度,发挥企业信用在市场中的作用,招标或协议选聘物业服务企业时,企业信用分值占比不低于50%。

      第三十六条市住建局根据物业服务企业意愿和企业信用等级情况,择优建立临时物业服务企业备选库,小区出现物业服务企业擅自撤出物业管理区域或停止服务影响居民正常生活的,社区居委会可从“备选库”中选择物业服务企业临时进驻服务。临时物业服务期限不超过六个月,费用由全体业主承担。

      第三十七条倡导物业服务企业通过智慧社区建设,将物业服务从线下延伸到线上,实现物业报修、投诉建议、便民服务、费用收缴、业主大会表决等线上服务功能,解决业主与物业信息不对称、不透明、业主大会表决难等问题,全面提升物业服务水平和业主满意度。

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