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    合肥大多住宅小区物业收费率不足九成

    文章来源:未知    时间:2018-11-27 10:02

      

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      11月13日,家住合肥市芙蓉路一小区的张先生接到了物业的催费通知。不过在他看来,小区物业服务难以让人满意:“垃圾多,车辆乱停,电梯经常故障……”,张先生以此拒绝交当年2200元的物业费。而安徽商报融媒体...

      11月13日,家住合肥市芙蓉路一小区的张先生接到了物业的催费通知。不过在他看来,小区物业服务难以让人满意:“垃圾多,车辆乱停,电梯经常故障”,张先生以此拒绝交当年2200元的物业费。而安徽商报融媒体记者日前走访省城多家物业公司发现,大多住宅小区的物业收费率不足九成。不过在物业公司看来,在仅有2.5%左右的行业利润率面前,即便有一成业主因不满物业服务拒交费用,也会驱使物业公司陷入“亚健康”状态,反过来又降低了物业服务品质。恶性循环下,怎样才能构建起良性的业主与物业关系?

      走访中记者发现,与张先生一样,因诟病物业服务而拒交物业费的业主不在少数。11月18日,记者走访合肥多家小区,在随机选取的30名业主中,约有三分之一未交当年的物业费,而有过欠费经历的更是高达18人。

      与此同时,记者联系了合肥多家物业公司发现,物业费难收成为大多物业公司的“共鸣”。11月19日、20日,安徽商报融媒体记者联系了合肥外滩、保利、拓基、华地、海亮等多家公司相关负责人,据悉,这些物业服务了合肥35个小区,这些小区平均收费率不足九成。海亮物业余义斌介绍,虽然该物业在合肥六个小区的平均收费率达到了86%,但也有小区的物业收费率仅有30%。

      在合肥外滩物业公司总经理朱彦看来,物业公司利润率仅有2.5%至3%,即便只有一成业主不交费,也会影响公司健康发展。朱彦介绍,前两年他们从合肥包河区一个大型小区退出后,至今仍有400多户业主欠费。

      近两年,有关物业纠纷案件数量的激增,更加凸显物业费的难收。合肥市蜀山区法院近三年来有关物业与业主纠纷的案件数据显示,2015年蜀山区法院全年收案686件,2016年全年收案372件,2017年全年收案1395件,2018年截至8月5日已收935件,共计3388件。

      仅在中国裁判文书网公布的我省物业服务合同纠纷判决书就有7904件,而该网站公布的合肥市的物业服务合同纠纷判决书有3066件。这些案件中,绝大多数都是因为业主没有交纳物业费,物业公司以欠物业费为由将业主起诉至法院,有的物业公司会将一批业主均起诉至法院。

      记者梳理一些合同纠纷案件发现,一些业主认为物业的服务没有达到标准,以小区设施损坏、卫生不过关、安全不到位等原因,拒绝交物业费。然而,业主的这些理由往往没有充足的证据,绝大多数不被法院支持。记者发现,裁判文书网最近发布的前10条物业服务合同纠纷,法院均判业主支付物业公司物业费。

      采访中,一些物业公司负责人透露,部分业主不交物业的理由更为奇葩。“一些开发商遗留下的问题,业主将责任推到我们物业身上,以此拒交费用。”尤其对与开发商同属一家集团公司的物业公司来说,这种现象更为明显。“业主就认为,你和开发商是一家公司,开发商的锅,我们就得背。”

      另外,环亚游戏,一些业主对物业的职能尚未有清晰的认识。“他们只认为我们就负责保洁和安保。”采访中,一家物业公司的负责人告诉记者,其实物业还提供更多的服务,“比如设备维护等等。”

      当然,物业公司担心的是,一旦拒绝交费的业主抱团,将会裹挟更多不愿交费的业主。“一些业主本来愿意交费,但因从众心理作怪,看其他人不交费,环亚游戏。自己也跟着不交费。”

      合肥浩顺物业管理有限公司诉称,业主李明(化名)自2016年7月1日至今,累计欠物业费4610元,物业多次催要,李明均以各种理由予以搪塞。物业公司起诉至法院,要求李明支付物业费和违约金共5015元。

      李明称,他没交物业费,因为他从2015年八九月开始就不住这里了;另外,他在案涉房屋居住时,家里的油烟管道有回烟情况,他家楼上住户空调漏水,家里晒被子和衣服都会被打湿,物业公司也没有解决。

      法院认为,物业公司与李明签订的协议合法有效,物业公司应树立服务理念、聆听小区业主关于物业服务工作的意见和建议;李明作为业主,也应从相互体谅的角度出发,如果物业管理企业无法收取相应的物业服务费用,自然影响服务质量,这是一个相辅相成的过程。

      法院经计算物业费为4149元,至于违约金,法院发现物业公司在服务过程中确有部分不完善之处,因此,法院对该部分主张不予支持。李明辩称不在案涉房屋居住,不能以此拒绝交纳物业费。

      合肥志群物业管理有限公司庐江分公司向法院起诉称,业主朱敏(化名)自2016年5月13日至2018年12月13日期间未向物业公司交纳物业费3404元。朱敏辩称,物业公司未尽到物业管理服务的职责,如其楼下业主在三楼平台上私自种菜、养鸡,由此产生的异味影响其正常生活,物业公司对此不管不问。

      法院审理认为,双方签订的服务协议合法有效。物业公司履行了为朱敏提供物业服务的主要义务,朱敏理应支付相应的物业费。对于朱敏反映的问题,法院调查认为,物业公司的管理确实存在一定瑕疵,根据物业公司服务的整体实际情况,法院酌定按90%的标准收取物业费较为适宜。而朱敏不应以物业公司的服务欠佳等理由以拒交物业费的方式来“维权”。

      据此,法院判决朱敏支付2016年5月13日至2018年12月13日期间物业费3063.60元。

      安徽景森律师事务所主任张亚律师认为,从法律关系来说,交纳物业服务费也表现为合同的履行。业主和物业公司签订物业服务合同,约定具体的费用收取标准和办法,双方形成契约关系,业主有被服务的权利,也有交纳物业费的义务。事实上,物业管理服务还具有使房屋保值增值的功能。业主应培养“花钱买服务“的意识。

      另一方面,如若物业在小区管理中真的失职,业主则应该根据合同条款及《合同法》相关规定,科学举证、依法维权。从之前的法院判决来看,很多业主以物业服务水平不到位拒交物业费,但在庭审中因缺乏相应的证据最终败诉。张亚也提醒广大业主,如若物业未履行相应的服务职责,应通过法律手段,以图片、录音、录像的形式固定证据,向相关部门投诉或通过司法途径解决。

      此外,在律师看来,一些物业公司没有公开自己的服务项目,没有透明化操作也影响到了业主与物业关系。

      虽然,物业费难收成为诸多物业公司的心病,但在合肥市物业协会会长程纯洁看来,越来越多高档小区的出现,合肥小区物业收费的矛盾将越来越小。“合肥近九成的物业费收费率,排名全国前列。”程纯洁说,目前,合肥全国排名倒数的物业费收费标准已过时,为了能持续运转,低标准一定程度上倒逼物业公司难以提供业主期待的品质服务。在他看来,架构良性的物业费收费标准十分必要。

      “契约”一词来源于拉丁文,其本质是一种契约自由的理念。所谓契约精神是指存在于商品经济社会,而由此派生的契约关系与内在的原则,是一种自由、平等、守信的精神,契约精神由此而来。

      商品经济下,业主和物业公司是社会服务的买卖双方关系,本质上是一种法律上的契约关系。业主付费享受服务,物业公司按合约提供服务。彼此履行好各自权利和义务,这也是契约精神的根本要义。

      如若物业公司未按照合同尽到应该履行的职责,那么这样的物业公司就违背了与业主契约;同样,业主在契约之外,寻找拒绝交费的借口,比如因为开发商历史遗留问题,比如看其他人不交费自己也不交费,这些都是违背了契约精神。

      契约精神并非高尚的道德情操,而是当代社会内涵,它也是推动社会良性发展的动力。违背契约精神,业主和物业得到都是短暂的眼前利益,物业可以获得短期收益,却因失去品牌,而最终丧失了今后的发展;业主暂时可以免去一笔花销,但长期以往,小区或因此失去物业公司服务,最终搬起石头砸自己的脚。

      

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