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    大理市物业费最高拟收12元 别墅物管代表嫌有点

    文章来源:未知    时间:2019-02-12 14:11

      

      《方案》中,物业服务被明确为综合管理服务、物业共用部分和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护这五类。

      对应这五类物业服务,大理市住宅物业服务政府指导价标准又分为一、二、三等三个级别,收费标准分别对应为1.2、0.9、0.6元/平米/月,不含电梯维护及运行电费、二次供水加压运行电费、生活垃圾处理费。

      别墅除政府指导价外,物业服务收费还实施市场调节价。别墅楼盘的业主及物业还可以本着平等自愿原则,签订物业服务合同,约定收费标准。

      10月25日下午,备受关注的大理市物业收费管理及收费标准听证会在市国土建设大楼如期举行。由12名消费者、5名经营者及8名专家学者、政府部门、社会组织构成的25名听证代表,就物业服务收费管理及收费标准方案(以下简称“《方案》”)进行听证。

      《方案》规定,物业服务收费实行政府指导价与市场调节价。在业主委员会成立之前的物业收费管理服务标准,住宅小区实行政府指导价;业主委员会成立后,住宅小区实行市场调节价。非住宅小区则一直实行市场调节价。新建住宅物业交付使用之前,前期物业服务收费实行政府指导价。

      政府指导价标准的确定是本次听证会的最重要内容。《方案》中将政府指导价标准分为三级,且提出明确、量化的分级服务要求,尤为令人关注。据悉,州发改委、市发改局将根据参会代表的意见和建议,修改完善《方案》,报请州、市政府同意后审批执行。

      “天天在吵架,天天在争执,收费的与被收费的都搞不清楚收费的标准”,作为本次听证会听证人之一,大理州发改委副主任、州物价局局长李灿在谈及眼下的大理市部分物业公司与业主关系时,意味深长。

      尽管《方案》并未最终确定,但其中将指导价标准分为三个级别,并对每个级别的物业服务提出量化的要求,具有很强的现实意义,物业公司的权责也将被厘清,长期以来模糊不清的“物业服务标准”得以明晰。

      《方案》中,大理市住宅物业服务政府指导价标准分为一、二、三等三个级别,收费标准分别对应为1.2、0.9、0.6(元/平米/月)。物业服务被明确为综合管理服务、物业共用部分和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护这五类,不含电梯维护及运行电费、二次供水加压运行电费、生活垃圾处理费。

      不得不提的是,此三个级别标准还可据物业服务水平等因素灵活变动。有一至二条达不到分级标准的,其收费应适当下调,若有三条或以上达不到的,则降低一级标准收费;小区总建筑面积低于20000㎡,其收费可上浮15%;将住宅改为办公及经营场所的,收费标准上浮50%。

      物业希望收取更高的费用,就得提供更好的服务;而业主若想物业费少些,相对而言小区的软硬件便稍逊一些。

      据《方案》的分级服务要求,综合管理服务、物业共用部分和共用设施设备维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护这五类物业服务被细分为三个级别。

      以综合管理服务为例,除业主与物业签订合同、管理人员须持证上岗等7条基本要求外,一级收费标准要求,物业管理人员60%以上持证上岗,人均管理建筑面积在12000平米以下;对业主或非业主使用人投诉回复处理时间不超过8小时;业主家访服务率不低于80%;每年一次问卷调查,业主对管理人员服务态度满意率不低于90%,诉求处理满意率不低于80%;每年组织业主或非业主使用人参与的社区文化活动不少于二次;重要节日有专题布置;物业三年的平均收费率不低于90%。

      二级收费标准,要求物业管理人员50%以上持证上岗,人均管理建筑面积在16000平米以下;对业主或非业主使用人投诉回复处理时间不超过12小时;业主家访服务率不低于75%;每年一次问卷调查,业主对管理人员服务态度满意率不低于85%,诉求处理满意率不低于70%;物业三年的平均收费率不低于80%。

      三级收费标准则更低。要求物业管理人员30%以上持证上岗,人均管理建筑面积在18000平米以下;对业主或非业主使用人投诉回复处理时间不超过24小时;每年一次问卷调查,业主对管理人员服务态度满意率不低于75%,诉求处理满意率不低于65%;物业三年的平均收费率不低于70%。

      此外,在共用部位和共用设施设备维护一栏,一级收费标准要求单台电梯的年故障不超过5次;每年停水、停电故障不超过5次;二级收费标准要求则下降为单台电梯的年故障不超过8次;每年停水、停电故障不超过8次;三级收费标准更下降至单台电梯的年故障不超过12次;每年停水、停电故障不超过12次。

      而在公共秩序维护、保洁服务、绿化养护这三类当中,也据收费标准的不同,物业提供质量不同的服务。

      大理市高档住宅小区及楼盘日渐增多,听证代表中,来自高档小区甚至别墅的物业经营者对于政府指导价的三个标准不甚认同。

      来自大理海西某一别墅项目物业的听证代表表示,别墅占地面积大,绿地面积多,且业主对物业服务提出的要求较高,目前小区物业的收费标准为1.5元/平米/月,在别墅楼盘中属偏低,部分别墅物业收费甚至2元。而即便是按听证的政府指导价最高一级执行,恐将入不敷出,只能裁减物业员工,致使服务质量下降。

      该楼盘的一位业主也是听证代表之一。他表示,作为消费者,他当然希望物业费越低越好,但一分钱一分货,别墅物业成本高,担忧若物业费下降后,会影响服务质量。

      对此,大理市发改局一名工作人员释疑,别墅是住宅小区的一部分,除政府指导价外,物业服务收费还实施市场调节价。别墅楼盘的业主及物业还可以本着平等自愿原则,签订物业服务合同,约定收费标准,但物业需向价格主管部门和住房和城乡建设主管部门备案。她表示,实现服务质量与收费标准相一致,这是《方案》目的之一。

      事实上,大理市至今仍在沿用约十年前制定的0.4元/平米/月的物业收费标准。此次听证会,物业收费标准有所提高。而听证人之一,大理州发改委副主任、州物价局局长李灿的发言令人寻味。

      一方面,他坦言,物价局长不好当,办公桌上常常有各种提价的申请,“水价要提,电价要提,而生活垃圾处理费已经提高了,凡是涉及到民生的问题,一片呼声都是要提价,有老百姓说物价局长就是‘涨价局长’,听证会就是‘涨价会’”。

      另一方面,他又建议,将标准再细化,分为4个等级,即1.2、0.8、0.6、0.4(元/平米/月)这四级,主要是考虑低收入群体。同时,他又担忧物业费过低,会影响到物业服务质量,“有些小区还有70多岁的保安,70多岁当什么保安?”

      李灿对听证代表说:“我同你们一样,都是消费者,要承担出台政策的责任,会认真地梳理听证代表的意见和建议,出台一个至少让一半以上的人满意的收费标准”。

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